15.01.2004
23:35

В поисках столицы мира

15.01.2004
23:35

Первое сословие

15.01.2004
23:03

Полисы в России и мире 21 века

15.01.2004
22:42

Сколько должен стоить дом в России? 100, 100, 100 и 25.

Авторы: Александр Кривов, Юрий Крупнов,

Дата: 15.01.2004

 

Сколько должен стоить дом в России?

В том случае, если поместье и дом превращать в доступную для каждой семьи задачу (1)?

При принятии в качестве национальной идеи предлагаемой нами программы градостроительного развития страны стоимость будет примерно такой: 100-150 долларов за строительство квадратного метра площади дома, 50-100 долларов за каждую сотку обустроенного участка и 50-100 долларов на кв. м за внутреннее инженерное оборудование дома (отделка интерьеров, кухня, прачечная, ванная, подсобные системы и пр.). В последние две позиции входят долевые выплаты за локальный инженерный комплекс. Вся сумма выплачивается в течение полутора-трёх десятков лет (идеальный срок - 25 лет, период смены поколений) на условиях гарантированного государством накопления или кредита с минимальным процентом (не более 2 - 3). Тогда общая стоимость поместья и дома будет составлять в среднем 25 - 30 тыс. долларов, а ежемесячная выплата на семью - не более 100 долларов в месяц.

А как обстоит дело сегодня?

Общий объём инвестиций, который направляется на жилищное строительство, составляет в настоящее время примерно 10-12 миллиардов долларов в год. Это, кстати, самый большой объём инвестиций в стране. Производственное, дорожное, инженерное строительство, ремонт и реконструкция составляют в сумме значительно менее половины этой величины. Указанному объему инвестиций соответствуют объемы строительства 30-32 млн. кв. м, что даёт средневзвешенную стоимость сооружения 1 кв. м жилья более 300 долларов. Его средняя рыночная стоимость составляет на третий квартал 2003 года в среднем по России 10 260 руб. с диапазоном от 6 700-7 300 руб. в Магадане, на Камчатке, Курганской, Курской областях, республиках Северного Кавказа и до 17 500 рублей в Москве. При этом Минэкономразвития прогнозирует непрерывность роста стоимости строительной продукции.

300 долларов за "средневзвешенный" квадратный метр фактически без новой инфраструктуры - это чрезвычайно, недопустимо много и свидетельствует о неправильной социальной политике и неэффективной структуре строительства по составу квартир и домов, этажности, конструктивным системам. Также как и о неустоявшейся системе строительного бизнеса, имеющего множество организационных, процессуальных разрывов в связях с градостроительным и объемным проектированием, деятельностью девелоперов, производителей строительных, отделочных материалов и инженерного оборудования.

Но если брать не средневзвешенные показатели, а ту цену, которую приходится платить будущему жильцу за приобретение жилища, то ситуация выглядит так: очень редко квадратный метр жилплощади стоит меньше 350-400 долларов, в больших городах - меньше 500 - 600, а в Москве - меньше 900.

Эти цифры касаются, прежде всего, стоимости квартир в многоэтажных городских домах. Однако не лучше выглядит ситуация и для желающих иметь свой дом и, тем более, поместье. Дома и земля либо очень дорогие (не менее 70 - 100 тыс. долларов США), либо более-менее доступные (до 20 тыс. долларов), но очень долго строящиеся и требующие от будущего домовладельца "положить" жизнь на собственной стройплощадке. Причём, стоимость дома почти никак не связана с наличием базовой инфраструктуры жизнеобеспечения, что потом, после покупки дома и в ходе его эксплуатации потребует дополнительных капиталовложений, вполне сопоставимых со стоимостью дома, а также текущих затрат на коммунальные услуги, которые также в течение пяти-десяти лет превысят стоимость дома как такового.

Не произойдёт существенного изменения ситуации и с широкомасштабным введением ипотеки (вводимой, по слегка грустному замечанию вице-премьера В. Яковлева в июле 2003 года, вот уже как двенадцатый год).

В подготовленном в начале 2003 года Госсоветом России докладе о широком распространении ипотеки честно сказано, что только незначительный процент семей сумеет ей воспользоваться: " При получении кредита на десять лет под 18% годовых позволит уже сейчас 2-3% семей приобрести квартиру или дом площадью 72 кв. м при средней стоимости 10 тыс. руб. за 1 кв. м. На погашение кредита семья будет тратить 9,5 тыс. руб. в месяц. Увеличение срока кредита до двадцати лет позволит купить жилье на этих условиях 4-5% семей. Меньшую жилплощадь, например в 56 кв. м, сможет на этих условиях приобрести около 10% семей, улучшить же свои жилищные условия, например, увеличить жилплощадь на 30 кв. м, сможет уже треть населения" (2).

Что такое рекламируемая сегодня ипотека хорошо видно на примере введения ипотечных схем в одном из дальневосточных городов России (250 тыс. жителей).

Желающим предлагается покупать панельное жильё по цене 12 500 рублей за один квадратный метр и под ипотечный кредит в 17 % в год. При этом средняя заработная плата по городу в сфере образования составляет 3 тыс. рублей, а в сфере культуры - 3,5 тыс. рублей. Простые расчёты показывают, что реальная стоимость данной квартиры составит за десять лет не менее 80 тыс. долларов при использовании самых оптимальных для семьи систем выплат и взносов.

Если учитель будет отдавать даже всю свою ежемесячную зарплату (т.е. ни есть, ни пить, ни детей кормить) на ипотеку, то он сумеет рассчитаться за примерно 800 месяцев или 66 лет

Такое положение дел является абсолютно невозможным и неперспективным для большинства жителей России, автоматически выводит основную часть российского населения из возможности надеяться на современное жильё и достойную жизнь.

И вполне естественно, что покупка дома или квартиры остаётся у нас в стране по-прежнему авантюрным делом, когда буквально по каждому случаю Александр Дюма без труда мог бы написать увлекательный роман - насколько полузаконным, рискованным, трагичным и одновременно комичным оказывается каждое такое событие.

Для жителей богатой Америки наши покупатели домов и квартир за 60 - 200 тыс. долларов в кейсах, чемоданах и коробках "из-под ксерокса" выглядят фантастически богатыми и могущественными.

И смешными. И страшными.

В самом деле, выплата стоимости приобретённого, как правило, в рассрочку дома, занимает у американской семьи много-много лет и составляет около 1000 - 2000 долларов в год при среднем доходе не менее 50 - 70 тыс. долларов, т.е. около 2 - 3 процентов. Обычными являются сроки регулярных и относительно небольших выплат до 25 лет - т.е. длительность целого прихода в общества нового поколения!

Конечно, цены на жильё у нас сейчас существенно завышаются. Но дело не только в этом.

Вот наглядный и типичный пример.

Как сообщило 9 июля 2003 года агентство Телеинформ, фактическая стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади жилья по Иркутской области в 2002 году составила 6 561 рубль, а в городе Иркутске - 7 363 рубля. При этом агентство ссылается на данные маркетингового исследования, которое провела Восточно-Сибирская фондовая компания.

Представители же строительных организаций категорически отрицают реалистичность этих данных. По мнению директора ОАО "Жилстрой" Сергея Петренко, дешевле 14 тыс. рублей за квадратный метр строительство обойтись подрядчику не может. Средняя же себестоимость, по его оценкам, равняется 16 -17 тыс. за "квадрат".

Указанные "дешёвые" цены являются нереалистичными также и с точки зрения специалистов отдела строительства Департамента по строительству областной администрации. По их подсчетам, усредненная цена, с учетом всех типов жилья (и деревянных домов, построенных собственными силами, и элитных новостроек), в Иркутске равняется 9 160 рублей за кв. метр. Рыночная цена превышает эти цифры в 2-3 раза. По сведениям департамента по строительству, на рынке первичного жилья на территории области она колеблется от 15 тыс. рублей до 36 тыс. рублей за кв. метр.

А председатель областного Союза строителей Юрий Шкуропат, комментируя эти данные, подводит итог: рынок есть рынок, и строительный рынок ориентируется не на абстрактное население, а на его пусть небольшую, но состоятельную часть. И пока этот "состоятельный сегмент населения" готов покупать жилье по существующим ценам, ни одна строительная организация не будет эти цены понижать (3).

Что наиболее важно и показательно в этой типичной ситуации, ни в коем случае не являющейся исключительной и характерной только для Иркутской области?

Самым важным является магическое слово "реалистичность".

Обратите внимание, что никто из высказавшихся не обсуждал планы и задачи, то возможное положение дел, к которому нужно или хотя бы хотелось бы стремиться. Все выступали в функции исследователей или аналитиков, способных к констатации существующего положения дел и к объяснению причин. Но никто не обсуждал нормальность или ненормальность сложившейся ситуации. Даже в высказываниях специалистов Департамента по строительству областной администрации речь идёт о "реалистичности" цен.

Однако дело проясняют высказывания председателя областного Союза строителей. Все уже приняли в качестве нормы и порядка то, что главным, наивысшим законом в сегодняшнем градостроительстве является поведение "состоятельного сегмента населения", его готовность покупать жилье по существующим ценам.

Не удивительно, что, как подытожила корреспондент АИФ в Восточной Сибири Настя Перова, "в итоге получается, что цена на метр иркутских квартир больше, чем... в Нью-Йорке" (4).

Одновременно с этим наивысшим законом есть также ситуация с социальным жильём, касающаяся социально "тяжёлых" категорий населения (очередников, инвалидов, многодетных и пр.). Здесь строительство идёт на основе прямого или косвенного бюджетного финансирования. Существующие темпы ввода социального жилья не удовлетворяют никого. Для предоставления квартир сегодня живущим людям по разным расчётам и для разных городов требуется от 30 до 150 лет.

На заседании совета Госстроя России по основным направлениям государственной градостроительной политики, которое состоялось 10 июля 2003 года, заместитель председателя Госстроя Пшимаф Аскарбиевич Шевоцуков ясно заявил: в настоящее время практически удовлетворен платежеспособный спрос на жилье, размер которого соответствует запросам 3 - 5 процентов населения России; ипотечные схемы и жилищное кредитование строительства в ближайшие 5-7 лет позволят приобрести новое жилье 15-20% населения РФ, при этом более 75% не смогут улучшить условия проживания (5).

Вот эти два "закона" - для 5 % и для 75 - 85 % - сегодня и определяют стоимость жилья и реальное положение дел в российском градостроении.

Что означает наличие именно таких двух "законов"?

Фундаментальное и пока только усугубляющееся социально-экономическое расслоение общества, когда бедные беднеют, а богатые - богатеют.

Почему же остаются разговорами прожекты про "средний класс" в России, про ипотеки и другие "меры" и хитрости?

Почему же так грустно?

Прежде всего, потому, что отсутствует чётко поставленная государственная и общественная задача. Не только у государства, но и у самого общества нет ясности по поводу ключевого вопроса: будем ли мы начинать достойно жить в своей стране, или по-прежнему и неизбывно будем продолжать выживать и обманывать себя очередными лозунгами и палочками-выручалочками?

Более того, нет ясности по поводу того, а нужно ли реагировать на неумолимое сокращение населения в стране. Ведь, ясно, что, если сокращение населения не является национальной катастрофой, то, по большому счёту, получается, какая разница сколько там убывает этого самого населения и какая разница сколько там из этого рано или поздно убывшего населения не имеет достойных условий жизни?!.

В ситуации, когда мы не объявляем сокращение населения национальной катастрофой, нашим национальным Чернобылем, абсолютно не нужно никакого градостроительства вообще.

Лица из "состоятельного сегмента населения" купят жилье по фактически любым ценам. Лица из "социального сегмента" подождут сто и более лет, куда ж они денутся?

Вот и всё. И больше ни о чём заботиться не надо.

Если же население и страна нужны нам с вами самим, тогда мы должны начинать думать с самого начала. Как так исхитриться, чтобы и людей поддержать - всех, а не только "первого сорта", и чтобы, одновременно, сделать это неиждивенческим и недавальческим образом - т.е. за счёт восстановления промышленности страны самого современного типа.

И единственным способом соединить несоединимое - повышение условий жизни и роста реальной и передовой промышленности - является сегодня совершение в России градостроительной революции.

Значительная часть сил страны - лучшие люди, финансы, политико-административная и законодательная поддержка - должны быть "брошены" на создание сверххайтековской сферы поместного домостроения. Эта сфера должна и воспроизвести в себе весь советский ВПК и космическую индустрию, стать базовой отраслью новой российской промышленной системы.

Это первое, техносферное условие возможности дальнейшей жизни в стране.

Вторым, организационно-финансовым и правовым - или институциональным - условием является определение правильной стоимостной схемы.

Как мы определили в начале данной главы, эта схема может быть обозначена так: 100 + 100 + 100 и 25.

Без просчёта и планового обозначения такого типа системной цены никогда не будет никакого социального развития и воспроизводства, а будет процветание узкой прослойки "граждан" при африканизации основной массы населения.

Третьим условием должна быть правильная организация накопления, аккумулирования и привлечения средств на каждое создаваемое поместье и строящийся дом.

Нужно создавать и эксплуатировать не одну схему и систему (типа ипотеки), а много систем, поскольку дело не в удобстве банков, а в эффективность градостроительства.

У страны сегодня есть только две логики существования.

Первая - логика инерции.

Вторая - логика развития.

Согласно первой логике всё в целом идёт нормально и пусть остаётся как оно есть. Это означает, что образ жизни в этой логике строится вокруг схемы "украл - купил". Таких удальцов всегда будет немного - более того, скорее всего, будет достоверно сокращаться - и не только естественным образом - с каждым годом.

Согласно первой логике для 10 - максимум 15 процентов семей будет создаваться ипотека

А для большей части населения страны - так называемое "социальное" или "конституционное" жильё.

И это будет не только воспроизводить, но и усиливать существующую ситуацию, поскольку коробки социального жилья вкупе с "социальной" школой для детей и "социальной" зарплатой родителей окажутся железобетонной упаковкой для касты примитивного и выброшенного из социального и исторического процесса населения.

Здесь очень важно добавить - что сказанное касается именно существующей ситуации.

Действительно, если не ставить задачу её кардинально переломить, если не ставить задачу достойной жизни в достойном доме для большинства населения страны - тогда так всё и будет оставаться. И никакие госсоветы, указы и постановления ничего тут не изменят.

Но скажут, как вы можете такие низкие цены предлагать. Вы, мол, не просто обманываете нас, но ещё, если будете такие цены задавать, - народ у нас теперь весь экономически сверхграмотный - осуществляете демпинг чистой воды.

Вот здесь и нужно остановиться, задуматься.

О том, а чего мы собственно хотим?

Выполнять законы экономики.

Или достойно жить в красивой стране - в собственном поместье и доме?

Так вот реально цена издержек на строительство хорошего усадебного дома из деревянных конструкций вполне укладывается в 100-150 долларов за метр. Примеры: фирма "Технология жилищного строительства" (www.TECH.max.ru ) вводит под ключ двухэтажный дом типа "Дубрава" с площадью этажа 6 х 6 метров за 190 440 рублей. В Северобайкальске вводят под ключ бревенчатые дома площадью 70 кв. м (в плане тоже 6 х 6 м) за 100 тыс. рублей. Новосибирский ЭКОДОМ строит усадебные дома на основе применения высоких природоиспользующих технологий примерно с такими же затратами.

Важно вообще понимать, что строить можно сколь угодно дорого и больше всех заинтересованы в этом строители, инвесторы, риэлторы. И еще - чиновники. Так им проще, не надо ничего никому доказывать и проводить техническую политику - работает рынок и вся недолга. Идеология жилищного строительства настроена сегодня именно на объяснение неизбежности роста издержек и затрат. Но если будет принята другая целевая установка подобная той, которую реализуют сегодня лишь немногие и только-только пробивающиеся на строительный рынок фирмы, то цена строительства будет реально и резко снижена. В соответствии с тем, сколько действительно требуется для возведения и инженерного оборудования дома, если подходить к делу с позиций градостроительных и технических, а не только коммерческих.

Одновременно - и лучше, и дешевле. Так должна быть поставлена задача градостроительства и общества строительному комплексу и только с этой позиции можно будет говорить о реальности позитивных динамик развития.

Приведем пример записки (Кривов А.С.) к заседанию коллегии Госстроя в мае 2003 года по вопросу стратегии развития строительного комплекса России.

"Около 90% строительных организаций имеют сегодня негосударственные формы собственности, являются коммерческими предпринимательскими структурами, работающими на рынке строительных услуг в целях получения инвестиционного эффекта. Строительство - серьезный бизнес. С каждого квадратного метра проданного жилья, дорожного полотна или офисного здания работающая подрядная организация получает, как правило, несколько десятков или сотен рублей дохода. Проблемой становится получение подряда, поскольку в местах, где ликвидность жилья или иных видов объектов высока, конкуренция резко возрастает.

Сегодня в России нет строительной организации, которая не была бы обеспокоена своими конкурентными перспективами, не строила бы предположений об отвечающей платежеспособному спросу номенклатуре объектов, их архитектурно-строительных характеристиках и соответственно о необходимых технологиях и материалах.

Градостроительство и градостроительное планирование становятся важнейшим элементом формирования стратегии определения характеристик и номенклатуры объектов со стороны государственного заказа и спроса населения, что является инвестиционным рыночным заказом на объекты недвижимости, сооружаемые строительным комплексом. Очевидно, что в конкретных условиях современной России рыночный спрос будет формироваться в условиях значительной доли государственного участия.

Ценовой уровень 100-150 долларов за 1 кв. м нового жилища, включая стоимость участка, но без завершающей внутренней отделки, значительно расширит объем платежеспособного спроса, а развитие кредитно-залоговых и субсидиарных инструментов позволит регулировать его величину в зависимости от реально достижимых темпов строительства и его структуры, не допуская дефицита на рынках спроса и рыночной игры на нем.

Доказательства реальности оценки стоимости строительства индивидуальных жилых домов-усадеб в пределах 100-150 долларов за кв. метр имеются в достаточном количестве. Наиболее характерный пример - комплексная система строительства и эксплуатации индивидуальных жилых домов-усадеб "Экодом", разработанная в Новосибирском Академгородке с участием Госстроя России и центра ООН-ХАБИТАТ. Существует много предложений технологических систем высокого уровня индустриальности, с высокой производительностью труда, также оценивающих свою продукцию в этом ценовом диапазоне (технологии на базе LVL-Ugra Ханты-Мансийска; технологии зонного нагнетания; объемно-модульных зданий; каркасно-деревянных технологий, в т.ч. с использованием металлических каркасов и ряд других)".

---

1. Подробнее о поместно-усадебной урбанизации см. цикл статей по градостроительному развитию страны А. Кривова и Ю.Крупнова "Что мы настроили, как мы строимся и как надо строиться" ( http://www.kroupnov.ru/5/77_1.shtml ), "Выбытие" (http://www.kroupnov.ru/5/78_1.shtml ), а также: "Страна-сад" "Поместная урбанизация", "Странообразующая отрасль", "Космический прорыв на Земле", "Дом", "Где взять средства на дом для каждой семьи?", "Градостроительные тупики", "Усадьба-поместье", "Вся власть - помещикам!", "Полис", "Импотека", "Деревянная Россия" и др. по проблемам градостроительства, которые опубликованы на http://www.kroupnov.ru/5/main.shtml

2. "Госсовет приказал жилью стать локомотивом экономики" - "Коммерсантъ", 28 феврапя 2003

3. "Квадратный метр жилья в Иркутской области значительно дешевле, чем его продают" - агентство "Телеинформ", 9 июля 2003 года.

4. Настя Перова. Нью-Йорку наши цены и не снились. - АИФ в Восточной Сибири, 17.07.2003

5. Агентство АКМ, 10 июля 2003 года

 

 

15.01.2004
22:40

Где взять средства на дом для каждой семьи?

15.01.2004
22:39

Импотека

15.01.2004
22:37

Усадьба-поместье

15.01.2004
22:36

Страна-сад. Программа развития России на 21 век.

15.01.2004
22:28

Градостроительные тупики

11.01.2004
00:08

С кем вы, прокуроры России? Или готовит ли ЖКХ 2005-37-й год

10.01.2004
23:33

Коммунальный тупик

10.01.2004
23:29

Выбытие

10.01.2004
23:09

Что мы настроили, как мы строимся и как надо строиться

10.01.2004
22:51

Столица России должна стоять на Тихом океане

04.01.2004
17:47

Народная идея

29.12.2003
02:22

Гуманизм против человека.
Почему никому не стыдно за то, что делают с Хусейном?

28.12.2003
18:18

Новая книга Юрия Крупнова - "Россия между Западом и Востоком. Курс Норд-Ост"

09.12.2003
10:45

Победа Кремля, поражение России?..

17.11.2003
13:45

Поместная урбанизация

17.11.2003
13:17

Странообразующая отрасль