15.01.2004
23:35

В поисках столицы мира

15.01.2004
23:35

Первое сословие

15.01.2004
23:03

Полисы в России и мире 21 века

15.01.2004
22:42

Сколько должен стоить дом в России? 100, 100, 100 и 25.

15.01.2004
22:40

Где взять средства на дом для каждой семьи?

15.01.2004
22:39

Импотека

15.01.2004
22:37

Усадьба-поместье

15.01.2004
22:36

Страна-сад. Программа развития России на 21 век.

15.01.2004
22:28

Градостроительные тупики

11.01.2004
00:08

С кем вы, прокуроры России? Или готовит ли ЖКХ 2005-37-й год

10.01.2004
23:33

Коммунальный тупик

10.01.2004
23:29

Выбытие

10.01.2004
23:09

Что мы настроили, как мы строимся и как надо строиться

Авторы: Александр Кривов, Юрий Крупнов,
Дата: 10.01.2004.

Понимание неизбежности и даже вынужденности радикального изменения подходов к жизнеобустройству населения невозможно без знания текущей ситуации в России.(1)

На сегодня у нас сохраняется достаточно приемлемый количественный показатель средней жилищной обеспеченности на человека - 19,7 квадратных метров (кв.м) общей площади. Хотя, для сравнения, в Норвегии он равен 74 кв. м, во Франции - 43 кв. м, в Чехии - 28 кв. м, а на Украине - 26 кв. м.

Однако на этот показатель Российская Федерация вышла за несколько десятилетий активнейшего жилищного строительства в составе СССР. И не удивительно. По масштабам и темпам жилищного строительства СССР стоял на одном из первых мест в мире. В СССР на 1000 человек населения в 1969 построено 9,3 квартиры, в США - 7,3, в Великобритании - 6,9, во Франции - 8,7 квартиры. В СССР ежегодно строилось свыше 2 млн. квартир, в РСФСР - более 1,3 млн.



График ежегодного ввода числа квартир в России

В девяностых годах произошло резкое падение объемов жилищного строительства. Если в 1987 году было введено 76 млн. кв. м, то в 1999 - 2002 годах объем снизился до 30 - 33 млн. кв. м.

Данные (РСФСР в составе СССР, РФ) таковы: общий ввод жилья за 1996 -2000 гг. составил 160 млн. кв. м против 145 млн. кв. м за 1951 - 1955 гг. и 281 млн. кв. м за 1956 - 1960 гг.. При этом ввод за пятилетие 1986 - 1990 гг. составил 343 млн. кв. м. (т.е. более чем в два раза по сравнению с концом 90-х гг.).

Помимо количественных характеристик жилищного строительства крайне важно знать характеристики структурные - виды и разновидности строительства, классифицируемые по разным основаниям.

Структура строительства отражает распределение объема ввода по множеству признаков: по типу конструктивно-технологической системы и материала стен зданий; их этажности; составу и размерам квартир; формам собственности на квартиры или здание; источникам финансирования, стоимости 1 кв.м, то же плюс стоимость инженерной инфраструктуры, отнесенной к этому метру, а также по ряду признаков, которые могут быть назначены и приняты в зависимости от задач анализа или планирования объемов ввода.

Именно характеристики структуры строительства дают реальное и стереоскопичное представление о том, каково содержание жилищного строительства в тот или иной период времени в той или иной стране, городе, системе расселения, жилом районе, квартале, жилой группе. Структура строительства наилучшим образом выявляет тенденции, динамику взаимодействия сложившихся явлений с новыми формами развития и территориального размещения жилищного строительства или его стабилизацию.

Начиная с 1956 года и вплоть до конца 80-х годов, структура строительства, отличалась очень высоким уровнем однородности. Две трети объемов ввода приходилось на полносборное железобетонное крупнопанельное многоэтажное домостроение с квартирами по социальному стандарту, оборудованными централизованными системами тепло- и водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, канализации, слаботочных устройств, домовыми системами вытяжной вентиляции кухонных и санитарно-технических блоков, лифтами при этажности выше пяти этажей (в крайних южных, северных регионах и условиях сейсмики - выше четырех этажей), противопожарным оборудованием в зданиях повышенной этажности.

Площади квартир составляли для однокомнатных - до 32 кв.м, двухкомнатных - 54 кв.м, трехкомнатных - до 63 кв.м. По составу квартир в среднем чуть более половины от их общего количества составляли квартиры двухкомнатные и примерно по четверти приходилось на одно- и трехкомнатные. Высота жилых помещений составляла обычно 2,5 м., междуэтажная и межкомнатная звукоизоляция не нормировалась вплоть до четвертого поколения типовых проектов.

Наружные ограждающие панели по условиям теплопередачи рассчитывались, исходя из очень низкой цены на централизованно подаваемые теплоносители.

Жизненный цикл здания нормативно определялся посредством установления сроков планового капитального ремонта здания через первые 20-25 лет эксплуатации и полной амортизации его стоимости через вторые 20-25 лет эксплуатации, после чего должно было приниматься решение о его выводе из состава жилого фонда и сносе, либо реконструкции и модернизации. В рамках этих сроков здание считалось ремонтопригодным и отвечающим условиям безопасности.

Технологически тип панельных зданий базировался на заводском изготовление крупных железобетонных элементов, монтируемых на строительной площадке в готовый дом. Максимум трудозатрат приходился на заводской цикл и домостроительные комбинаты стремились по возможности приблизиться к условиям заводского производства, минимизирующего номенклатуру выпускаемых изделий. Домостроительное производство велось в соответствии с длительно действующими проектами - сериями, по которым строилось множество, иногда десятки миллионов квадратных метров жилых домов той или иной серии по всей территории страны. Типовые проекты в составе некоторых серий модифицировались также по условиям природно-климатических зон и сейсмичности территории строительства.

Нормативы на жилые здания несколько раз изменялись в сторону роста площадей и улучшения планировки квартир. Соответственно вводились в действие и новые серии типовых проектов, всего сменилось четыре их поколения. Под них заказывалось новое оборудование и формооснастка домостроительных комбинатов, служившая для изготовления железобетонных изделий. Каждый домостроительный комбинат выпускал дома одной серии типовых проектов разной модификации по этажности и типу домов, например 5-9-12 этажей, а начиная с жилых зданий третьего поколения, блок-секций - рядовых, угловых, торцевых с разным составом квартир.

Застройка полносборными домами индустриального заводского изготовления велась крупными жилыми массивами. Конвейерно выпускаемые изделия и возводимые из них типовые дома должны были иметь поточную непрерывную технологию производства-строительства, но даже и в этом случае минимальная технологически эффективная мощность ДСК составляла 70-100 тыс. кв. м в год. Отсюда - стандартная градостроительная организация застраиваемых территорий, подразделяемых на жилые группы, микрорайоны и районы с нормируемой плотностью их застройки в зависимости от средней этажности зданий. Этот же планировочный принцип нормативно устанавливал развитие сети объектов социального обслуживания - детских садов, школ, поликлиник, магазинов, спортивных и просветительских учреждений с определенным радиусом доступности и вместимости (площади) для каждого из типов этих объектов.

Инженерная инфраструктура была централизована. Это значит, что имелись крупные головные объекты - водозаборы, очистные сооружения, ГРЭС, трансформаторные или распределительные станции, от них к районам жилой застройки шли магистральный сети, которые затем последовательно ветвились на городские, межквартальные и внтуриквартальные сети, расширяясь пространственно и подобно кровеносным сосудам снижая сечение (мощность) вплоть до капилляров. Внутриквартальные сети подключались к конкретным зданиям, внутри которых инженерная разводка относилась уже к их оборудованию. Весь этот инженерный комплекс именуется жилищно-коммунальным хозяйством.

Очевидно, что такая поточная и внутренне технологически связная строительно-техническая и по сути градостроительная система нуждалась в том, чтобы был выдержан целый ряд условий, необходимых для ее существования.

Во-первых, это длительность цикла, предшествующего моменту начала строительства первого здания. Так, требовалось разработать градостроительную документацию, включающую генеральный план города или крупной его части, в которой предполагалось размещение нового строительства. В составе генеральных планов определялись схемы инженерных сетей, выбор места и мощности головных объектов инженерной инфраструктуры, трассировки магистральных, городских, межквартальных сетей; проекты детальной планировки жилых районов и застройки микрорайонов (кварталов) с определением серии типовых проектов, которые будут применены при строительстве данного города. Одновременно должен быть построен домостроительный комбинат, специализирующийся на производстве и возведении типовых жилых домов данной серии и проведена инженерная подготовка территории. Земли для нового строительства - и генплан за это отвечал - должны быть полностью очищены от предшествующей застройки. Это цикл занимал несколько лет: в наиболее ответственных и полностью обеспеченных необходимыми капитальными вложениями случаях три-четыре года.

Так строились города системы министерства среднего машиностроения, в частности более или менее открытые и очень популярные города Навои и Шевченко. В середине 70-х этим городам была от лица лидеров мирового профессионального сообщества градостроителей и урбанистов присуждена международная премия имени Патрика Аберкромби - выдающегося английского урбаниста начала ХХ века.

Второе необходимое условие заключается в том, что поточный метод домостроения возможен только на свободных территориях с заранее подготовленными инженерными сетями. Поэтому новые жилые районы в сложившихся городах строились на их периферийных землях, там возникали эти новые "черемушки", как их называли по типу знаменитого и образцового жилого района в Москве, построенного как раз на такой дальней тогда окраине столицы. Центры городов теряли переуплотненное до той поры население, ветшали; их сети, если они вообще были, относились к первой половине века и часто отказывали.

Это правило работает и сегодня - домостроительные комбинаты ищут свободные или в этих целях освобождаемые инженерно подготовленные территории, вычищают участок и строят, хотя строительство отдельных панельных домов в сложившейся застройке попросту снимает все специфические достоинства индустриального домостроения. Этот метод, эта технологическая система конвейерного поточного метода массового строительства эффективна и уместна лишь в узком диапазоне градостроительных ситуаций. Для центров городов, исторической их части, давно сложившихся районов, например, поточное крупнопанельное домостроение никак не подходит и потому проблема сохранения и реконструкции исторических центров осталась открытой и ждет еще своего решения. Даже для таких городов как Санкт-Петербург и Москва.

И третье обязательное условие - опережающие капитальные вложения в проектирование, в создание инженерной инфраструктуры, строительство головных инженерных объектов и домостроительных комбинатов, подготовку площадок, запуск домостроительного конвейера "комбинат - строительная площадка", обеспеченного строительными машинами, механизмами, материалами, комплектующими изделиями, рабочей силой и всё это задолго до заселения первого дома.

Потом дело пойдет очень быстро. Вводится 100, 200 и более тысяч квадратных метров жилья ежегодно в типовых домах назначенной серии и конвейер домостроительного производства и заселения начинает работать на полную мощность. Но предваряющие затраты очень велики и доступны лишь мощным государственным структурам аккумуляции и распоряжения ресурсами.

Собственно стоимость 1 квадратного метра жилья в панельном доме (кирпичном, если стены из кирпича) монотонно росла от 60-х годов к концу 80-х в диапазоне от 120 до 240 рублей (1 доллар США стоил тогда около 70 копеек). Поскольку квартиры, как правило, предоставлялись бесплатно в соответствии с принятой социальной нормой - в среднем 2-х комнатная квартира 50-54 кв. м для семьи из трех-четырех человек, а плата за найм жилья и коммунальные услуги была небольшой (в среднем около 2% бюджета семьи), то население в целом было удовлетворено ходом решения жилищной проблемы.

Кстати, напрасно в наши дни принято не верить обещаниям конца 80-х предоставить каждой семье к 2000 году отдельную квартиру. С ресурсами СССР эта задача была бы безусловно выполнена, тем более, что в дополнение к индустриальным системам домостроения были активно подключены силы индивидуального жилищного строительства.

Другое дело, что сама эта целевая задача была поставлена целиком в духе техницизма, социально одномерно и почти полностью игнорировала важнейший фактор - социальную неоднородность общества, а также отрицательное влияние на здоровье человека основного тогда строительного материала - железобетона и повышенной этажности жилища. Подобные "второстепенные" с позиции индустриальных задач вещи, заметим, в официальных нормативных документах фактически не оговариваются и сегодня. И из этого делают вывод, что все разговоры о вредном воздействии железобетонных стен, ограждающих и образующих жилище, на человека преувеличивается. Однако точно также нигде не оговаривается неблагоприятное воздействие на человека нейлоновых рубашек, чулок или носков, отсутствия приточной вентиляции в квартирах панельных домов, особенно повышенной этажности, жизни в загазованном автомобильными выхлопами воздухе перекрестков жилых улиц и множество иных подобных случаев. Но все эти якобы несуществующие или малосущественные неоговариваемые вещи в совокупности наносят людям серьёзный урон.

Вместе с тем, в последней советской Жилищной программе не только ставилась внешне эффектная цель, но и по ходу дела вносились коррективы: например развитие ячеистых бетонов, внедрение малоэтажной городской застройки, отвод лучших пригородных земель под частное жилище и многих других. И в те годы не было нависающей гигантской проблемы капитального ремонта. Предполагалось, что для домов, построенных в конце 50-х и 60-х годов, период массового капитального ремонта начнется уже за периодом достижения первой цели - предоставления каждой семье отдельной квартиры по социальной норме обеспеченности жилой площадью. Уже после этого строительные ресурсы постепенно начнут перетекать из нового строительства в капитальный ремонт, реконструкцию как собственно домов, так и инженерной инфраструктуры городов.

Теперь, когда мы немного вооружены представлением о системе индустриального полносборного домостроения, обеспечившей феноменальные объемы строительства жилья и в кратчайшие исторические сроки нарастившей более миллиарда квадратных метров жилищного фонда России, следует возвратиться в сегодняшний день и уяснить чрезвычайно важную вещь: тот массовый ввод жилья в пятилетки 60-80-х годов требует сегодня точно таких же темпов капитального ремонта и точно таких же затрат на этот ремонт. Кроме того, существуют и другие категории фонда, давно отслужившие свой срок.

В целом зарегистрированный жилой фонд России в 2003 году составляет 2 808,8 млн. кв. м. Если не учитывать панельные дома, поскольку об этом мы и говорим отдельно, он включает на этот год 90 млн. кв. м ветхого и аварийного жилья. Ежегодно объемы такого непригодного к эксплуатации жилья растут на 20-25 млн. кв. м. В 2003 году ожидается его прирост уже в 36-40 млн. кв.м. Одновременно с этим каждый год около 290-300 млн. кв. м требует неотложного капитального ремонта, 250 млн. кв. м - реконструкции, а около 20% фонда - первичного благоустройства.

Понятия ветхого и аварийного фонда не имеют сегодня правовых определений, хотя жители именно этих категорий фонда должны быть выселены из него и получить новое благоустроенное жилье по социальной норме. Соответствующая подпрограмма программы "Жилище" намечает расселение жителей ветхого и аварийного фонда из 50 млн. кв. м, зафиксированных к 2000 году, к 2010 году. Только вот объемы такого фонда стремительно растут и ежегодный прирост этих объемов уже сопоставим с вводом нового жилья и, возможно, его уже превысил. Многое ведь зависит от фактора оценки того, что считать ветхим или аварийным фондом.

С ветхим - проще. Ветхий, значит достигший околопредельного физического износа (более 70% по мнению Госстроя). С аварийным фондом намного сложнее. Слишком неясно. Построены, например, дома в конструкциях, рассчитанных на сейсмику в 7 баллов. А в связи ухудшившимися инженерно-геологическими условиями и по фактам натурных исследований расчетный фоновый балл установлен 9. Налицо серьезная опасность, по сути аварийная, для жизни и здоровья граждан. Но это пока основанием для отнесения фонда к категории аварийного не является. Если же включать в него здания (пусть даже далеко не ветхие), подсоединенные к аварийным инженерным сетям, грозящими разрывом в пик зимних холодов, здания на подтопляемых или даже затапливаемых территориях (примеры Якутска, поселений Краснодарского и Ставропольского краев), и ряд других подобных оснований, которые могут быть отнесены к обеспечивающим безопасность, жизнь и здоровье граждан и их имущества в законе "Об основах технического регулирования", то цифра приобретет неприемлемые значения.

Следующий фактор.

Панельные жилые дома составляют более половины фонда. Расчетный для них срок планового капитального ремонта, как уже говорилось, - 20-25 лет. Однако реально объемы такого ремонта составили в 2001 г. 0,3% от всего фонда. Хотя расчетные показатели необходимого капитального ремонта определить очень просто. Они количественно равны объемам ввода соответствующих годов 20-25 лет назад. И если этого планового ремонта не делать, то нарастает так называемый "отсроченный ремонт" и увеличивается инвестиционный долг, который все равно придется платить - либо за счет сокращения сроков жизни фонда и вынужденного вывода его из эксплуатации как аварийного, непригодного, либо такого же вынужденного капитального ремонта, но осуществляемого уже в чрезвычайных режимах, либо ценой техногенных катастроф и человеческих жертв.

Исходя из срока 20-25 лет устанавливается и норматив планового капитального ремонта - 4-5% расчетной категории фонда. А когда делается 0,3%, то, очевидно, что жилье деградирует, теряет ремонтопригодность, неотвратимо становится аварийным, после чего по отношению к нему необходимы меры чрезвычайного характера, либо вывод из эксплуатации и снос.

Но это всё ещё только одна сторона дела. Другая - теплотехнические и энергосберегающие качества существующего жилищного фонда, особенно панельных зданий первых двух-трех поколений.

В сегодняшних условиях при принятии решения о строительстве объекта его жизненный цикл также рассматривается по меньшей мере на 25 лет. И эта длительность, расчетный срок в 25 лет имеют чрезвычайно важное значение - сегодня эксплуатационные расходы как правило выше, чем расходы на собственно строительство объекта.

Панельные дома потребляют тепло, электричество, воду в количествах, которые в период их строительства соответствовали представлению о практически бесплатной поставке этих продуктов в жилище. Отсюда - низкие теплотехнические показатели наружных стен, потери в сетях тепло- и водоснабжения, большое лифтовое хозяйство за счет средней этажности застройки городов в девять и более этажей. Отсюда и общая ситуация - дома в эксплуатации очень и очень дороги. И, следовательно, каждый введенный панельный многоэтажный дом - потери для городского бюджета, дотирующего потребление коммунальных услуг.

Ремонтировать дом с сохранением его убийственных (для бюджетов, казенных и личных) технико-экономических показателей - бессмысленно, а всё это исправлять, по сути, полностью реконструировать, - дороже, чем построить новый. Поэтому стихийно проявляющийся здравый смысл хозяйственников никак не соглашается с вложением средств в капитальный ремонт панельного дома.

Вот и получается парадоксальная ситуация.

С одной стороны, с началом нового века и тысячелетия мы вошли в длительную полосу технологической, не зависящей от нашего желания, необходимости капитальных и иных ремонтов ударными темпами.

С другой стороны, подобный абсолютно необходимый ремонт не только не делается, но и рассматривается в качестве напрасной и невозможной траты и без того ничтожных средств.

Вот ситуация и задача, которые пока не имеют решения.

Всё это находится сегодня в состоянии неопределенности и зависит от того, какие стратегические решения будут выработаны и приняты в целом.

Если никаких решений принято не будет (что тоже вероятно, но всё же находится в рамках неопределенности - может не быть, а может ведь и быть), то дома станут поточно - так же поточно, как они вводились - выходить из строя, массово и поточно переходя в разряд аварийных. Конечно, можно будет бросить все имеющиеся хозяйственно-социальные силы на то, чтобы остановить разрушения, не заботясь об остальном. Но и тогда развитие событий поневоле станет катастрофичным для общества.

Общий износ всего массива жилого фонда оценивается сегодня в 50 - 70%, неотвратимо приближаясь к горизонту необратимости, то есть неремонтопригодности и аварийности основной части жилого фонда страны. И всем сегодня - жителям и руководителям - следует чётко видеть эту черту необратимости, если хотите, начинать постоянно медитировать по поводу неё.

Кстати, примеры реконструкции или сноса пятиэтажек в Москве связаны исключительно с коммерчески-инвестиционным характером таких проектов. Это значит, что доходы от рыночной продажи квартир в домах, возводимых на территориях, которые занимали снесенные дома, перекроет расходы на длинную цепочку действий: бесплатное расселение жильцов сносимых домов, работы по сносу, реконструкцию инженерных сетей. Всё это будет включено в стоимость возведения новых домов и соответственно в стоимость квадратного метра квартир для их покупателей. В результате цена продаж в таких новых домах всегда превышает одну тысячу условных единиц за 1 кв. м общей площади квартиры без учета сантехоборудования и отделки. Очевидно, что такая практика может иметь лишь очень ограниченное распространение.

Но помимо самих домовых коробок и квартир есть ещё более сложные технические системы их эксплуатации.

Состояние инженерных сетей городского жилищно-коммунального хозяйства таково, что степень их износа к 2003 году уже перешагнула черту обратимости. Не менее чем 25% сетей амортизированы полностью, а общий их износ приближается к двум третям. Число аварий выросло за последние 10 лет в 5 раз. Это касается и магистральных, и городских, и квартальных сетей, и состояния так называемых "источников" - котлов, водозаборов, очистных сооружений и других подобного рода объектов. Их износ в массе своей превышает даже степень износа трубопроводного хозяйства, что делает этот конгломерат систем в целом не только малонадежным, но и рассчитываемым на уже плановые чрезвычайные ситуации и постоянные ремонтные работы в аварийных режимах. Инженерная инфраструктура уже находится в цикле распада и едва удерживаемого разрушения. Примеры множества городов - Великого Новгорода, Томска, Владивостока - ясно об этом свидетельствуют.

Таким образом, существующие сегодня в своей массе жилые дома и инфраструктуры сами по себе являются полем начинающейся бесконечной чрезвычайной ситуации.

С этой точки зрения следует посмотреть и на проблему жилищной собственности для населения.

Обычная ситуация: взрослые родители приватизировали в свое время квартиру в панельном доме, считают ее своим достоянием, своим капиталом, который перейдет к их детям и обеспечит передачу собственности поколениям своего рода.

Но на самом деле, всё не совсем так.

Срок жизни панельного дома весьма ограничен во времени и чувствительно зависим от соблюдения сроков проведения планового капитального ремонта. А ремонта дома не производится. Ремонт отдельно взятой квартиры на состоянии дома не сказывается, дом ветшает, рыночная стоимость квартир в нем неудержимо падает, он постепенно руинируется, превращается в трущобу вместе с окружающими такими же домами. Стоимость коммунальных услуг растет и растет, приближаясь к рыночной цене энергоносителей, а их требуется всё больше и больше, так как состояние ограждающих конструкций, которые и изначально не были рассчитаны на ресурсосбережение, ухудшается с каждым годом. Квартира начинает потреблять всё больше средств и в какой-то момент становится ясно, что её рыночная стоимость, скажем 5-7 тысяч долларов за двухкомнатную квартиру в обычном панельном доме города Пскова (Оренбурга, Рыбинска, Магадана ), полностью за несколько лет съедается размером платы за тепло, воду, электричество, да еще и подаваемые с перебоями. В результате родители передают детям не устойчивую к флуктуациям рынка недвижимость, где семья всегда может найти себе место для жизни, а скорее символ недвижимости, квартиру, заряженную падающей динамикой стоимости, удобства, комфорта, да и всей среды обитания. То есть вместо собственности и недвижимости дети наследуют квартиру в краткоживущем и неудобном панельном доме, к тому же очень дорогом в эксплуатации для всех - для собственника, для местного сообщества, для государственных бюджетов.

С этой точки зрения приватизация жилья несет скрытую до поры неоднозначность. Жилье людям при приватизации не просто подарили, а передали на собственное содержание. А содержание весьма неэкономичных, "нерыночных", энергозатратных и быстро амортизирующихся многоквартирных домов с централизованной инфраструктурой не по силам добровольным кооперациям граждан и их местным сообществам, имеющим в своем распоряжении весьма ограниченные муниципальные бюджеты. Поэтому поддержание жизнеспособности и эксплуатационной пригодности массовых серий панельных жилых зданий первых двух-трех поколений поневоле останется за государством.

И в этом есть определенный балансный смысл. И эти панельные дома, и эти сети, вся эта жилищно-коммунальная инфраструктура новых городских районов массовой застройки была создана примерно за 35 лет - от 1955 до 1990 года. Начиная с 1990-91 годов, вложений в развитие основных фондов домостроительного и инфраструктурного комплексов нового массового городского строительства не производилось. Большая часть объектов нового строительства подсоединялась к существующим сетям, а муниципалитеты, бравшие свою долю от каждого вводимого объекта, чаще всего рассматривали эти средства не как инвестиционную составляющую развития, а как оборотные или расходуемые на содержание аппарата и ремонт. Это значит, что создание инфраструктурного компонента инженерного обеспечения объекта на городском или районном уровне не включалось в состав цены издержек при его строительстве. Российское государство, таким образом, не только потребляет созданную ранее инфраструктуру, которой пользуется, не вкладывая в ее развитие собственных усилий, но получает также и обязательства по поддержанию в эксплуатационном режиме зданий, созданных одновременно с этой инфраструктурой.

Мы попадаем в безысходную ситуацию, когда спектр возможных решений неумолимо сжимается. Если новых объектов сегодня строится в два с лишним раза меньше, чем это было 25-30 лет назад, т.е. в исходной точке начавшегося тогда срока их службы с заданным режимом амортизации и ремонта, а эти мероприятия проводятся со значительным отставанием, то с течением времени общий объем фонда начнет быстро уменьшаться за счет того, что ежегодно из эксплуатации вынужденно будет выводиться огромный объем потерявших ремонтопригодность зданий и объектов инфраструктуры, построенных в 50-е - 60-е годы прошлого века.

Итак, необходимость кардинального и даже революционного решения проблемы жилищного строительства и технического состояния жилищно-коммунального хозяйства является шагом вынужденным, обязательным. Ни скрыться от него, ни не обратить на него внимания - невозможно.

Но мы считаем, что и не нужно. Поскольку сама проблема подсказывает нам возможные уникальные решения и даёт основания для социального оптимизма.

В силу обстоятельств, о которых мы только что говорили, причислим к исходным условиям нашего разговора констатацию факта, что износ жилищного фонда многоэтажных панельных домов первых поколений их строительства в течение ближайших десяти лет приблизиться к 70 %.

Но при этом ясно необходимо ясно понимать, что любые социально перспективные решения могут строиться только на основе кардинального обновления жилищного фонда. И нам неминуемо предстоит почти полное обновление большей части российского жилищного фонда. Альтернативы такой масштабной и сегодня уже вынужденной задачи - нет.

Пока же жилищное строительство никак не организовано и, следует признать, происходит исключительно бессистемно.

Поэтому сегодня следует правильно определить стратегию и конечные результаты необходимого обновления.

Прежде всего, нельзя допустить некритического воспроизведения железобетонного домостроения. Это и невозможно в сколь нибудь широких масштабах, но может стать "ловушкой сознания", вовлекающей в свою воронку многих деятелей политического направления и даже специалистов. Невозможно в первую очередь потому, что для этого необходимы долгосрочные и крупные капитальные вложения в то время как градостроительство становится инвестиционным, а значит требовать быстрой коммерческой отдачи.

Гигантские трудности ждут нас и в плане темпов и скорости обновления жилищного фонда.

Сегодня по уровню ввода жилья мы находимся на уровне 50-х годов. Хотя при этом всё более заметен рост объемов индивидуального жилищного строительства, правда в рамках новых, значительно уменьшившихся показателей общих объемов жилищного строительства. Так за период 1990 - 2000гг (за 11 лет) было введено около 90 млн. кв. м, что составляет при средней площади 90-100 кв. м около 1 млн. частных домов и иных построек.

И, конечно, необходимо исходить из того, что за последние два десятилетия кардинально изменилась картина предпочтений и установок населения всех развитых стран, да и российского тоже, относительно того, какое жилище считать наилучшим для своей семьи.

Сознание сегодняшнего жителя России уже не в состоянии поддерживать идею многоэтажного железобетонного строительства в плотно застроенных жилых микрорайонах как наилучшего способа устраивать свое жилище за свои же деньги.

В Москве и других крупных городах покупка квартир в панельных домах связана, конечно же, не со свободным выбором покупателей, а с монопольностью предложения и спросом на максимально быстрые покупки квартир как своего рода пропускной билет на территорию больших денег и возможностей для работы и бизнеса.

Также невозможно инерционное продолжение "дачного" строительства бесконечного числа летних времянок. За предыдущие десятилетия в результате отсутствия государственного видения проблемы уже была произведена колоссальная растрата жизненной энергии советского народа. Причем на сооружение домиков и обустройство участочков, не пригодных, как правило, для преобразования в постоянное жилище достойного уровня.

Если мы собираемся развиваться, то и строиться нам нужно постепенно начинать принципиально по-новому.

Как? Через поместно-усадебную урбанизацию, когда основным видом жилища станет дом с усадьбой.

Мы утверждаем, что в настоящее время в Российской Федерации есть все возможности для того, чтобы каждому желающему для организации жизни и хозяйства была предоставлена земля в размере от 2-3 десятков соток до нескольких гектар (100 и более соток).

У нас нет и не может быть никакого дефицита территорий для помещения или, как писали в 15-16 веках, подразумевая государеву волю, испомещения на них желающих создать своё поместье.

Наши обширные пространства позволяют находить необходимые для поместий земли даже в самых климатически благоприятных и близких к существующим городам местах.

Вот простой градостроительный расчёт.

Если в год создавать по 250 тысяч усадеб в 40 - 50 соток и по 50 тысяч усадеб в 1 - 2 гектара (га), то это составит соответственно 100 - 150 тыс. и 50 - 100 тыс. гектаров. Всего же, с учётом выделения необходимых территорий общего пользования (дороги, общественные здания и их участки и т.п.), составляющих от 10 до 20 процентов от территории поместий общей земли, общий размер поместно-усадебных территорий составляет около 250 тыс. гектаров.

Для сравнения: в США ежегодно под нужды пригородного и усадебного строительства отводится 1,2 млн. акров, т.е. около 500 тыс. гектаров при том, что долгосрочная программа строительства жилья ориентирует на продажу около 30 млн. домов к 2025 году с ежегодным уровнем продаж в 1,2 - 1,4 млн. домов и потребует для этого более чем 10 млн. гектар.

Вообще доля территории городов и поселений всех видов составляет в земельном балансе России 1,1 процента, что является крайне низким показателем при уровне урбанизации (доле городских жителей) около 70 процентов. За семьдесят лет советской власти доля городского населения увеличилась с примерно 30 до 70 процентов, более чем в два раза, а доля городских территорий выросла всего на несколько десятков процентов.

Даже если считать, что благоприятными для жизни территориями Российской Федерации являются не более 40 или 50 процентов от ее площади (а это отнюдь не однозначное, а весьма спорное представление), то тогда этот показатель может достаточно легко вырасти до 2,5 - 3 процентов. Но и он очень далек от средних показателей других стран, где доля территорий городов и поселений составляет, как правило, 7 - 8 и более процентов. В Германии, например, почти 12 процентов, а в Англии - еще выше. И это в условиях серьезнейших территориальных ограничений и дефицитов, которые географически свойственны этим благоустроенным странам.

Что означают эти цифры? То, что в самой богатой земельными ресурсами стране мы живем чрезвычайно скученно, в несколько раз скученнее, чем в образцовых с точки зрения благоустройства странах. При этом благоприятная для проживания часть территории России составляет не менее половины ее площади, так что существуют практически неограниченные резервы для развития поместно-усадебного, просторного и здорового расселения.

Таким образом, земли у нас более чем достаточно, и абсолютно очевидно то, что в градостроительное развитие страны могут и должны быть вовлечены обширнейшие территории - ныне безобразно используемые.

Мы сами себя заставляем, без всяких на то оснований, жить значительно хуже и теснее, чем могли бы.

С другой стороны, стихийное пригородное расселение уже давно и массово идёт. Количество строящегося индивидуального жилья по объёмам жилплощади сегодня в стране сравнялось с объёмом вводимого многоэтажного городского жилья.

Большинство населения само медленно нащупывает и определяет себя как народ через собственную волю, через добровольно и свободно принимаемый на себя образ жизни. Величие власти и интеллигенции состоит сегодня в том, чтобы правильно угадать и определить направления такой массовой инициативы, воли и предприимчивости.

Народ невозможно заставить жить так, как того хочется власти, вождям, фантазёрам. Принять удобный и дешёвый смысл и образ жизни в России не в состоянии заставить самые беспощадные репрессивные органы. Народ можно существенно развратить, распылить его в атомизированное население или в электорат, но его нельзя насильно вдохновить и принудить жить чужим умом и нравственностью.

Народная инициатива последние тридцать лет неудержимо и неуклонно направлена именно на семейное расселение и обживание. Во всей полноте это естественное устремление выражено в дачном движении последних тридцати лет, которое без преувеличений можно назвать народным домостроем. Именно сюда да ещё в авантюрный бизнес ушли почти все созидательные силы народа последних десятилетий.

Очевиден главный недостаток такого движения - его полная хаотичность и неорганизованность, которые стали следствием равнодушия и слепоты власти, не сумевшей разглядеть это гигантское русло устремлений народной жизни, этот грандиозный домострой конца II тысячелетия.

Дачное движение во многом спасло Россию в последние десять лет.

Дачная активность российского населения, которая, помимо всего, сегодня реально кормит страну (в частности, даёт до 70 % немясных и незерновых продуктов), стало даже объектом пристального изучения на Западе и в Японии. Но мы должны видеть и понимать, что, вместе с тем, этот домострой во многом является пародийным.

Через десятилетия дачного движения Россия потеряла гигантскую народно-государственную энергию, которая вместо сосредоточения на целенаправленное восстановление и подъём страны ушла в плохо организованное и не обеспеченное современными возможностями науки и техники индивидуальное обустройство по типу "как придётся" и "как получится".

И подобные растраты народной энергии, разбазаривание главного нашего национального достояния, такие национальные дефолты будут неизбежно происходить вновь и вновь, пока власть будет смотреть на желание иметь свой дом, пусть и преимущественно в виде дачной избушки, как на источник мелкой эксплуатации и наживы, как на возможность новых налогов и выколачивания средств.

У такой власти нет перспективы. Перспектива есть только у той власти, которая окажется в состоянии посмотреть на буквально застройку и обустройство России как на всеобщую задачу и ключевой ресурс.

Каждый гражданин России является собственником её богатств и достояния. И каждый желающий гражданин России, в соответствии с этим и с необходимостью кардинально менять жизнь в стране, может и должен получить крупный земельный надел - усадьбу, двор, имение, поместье, которые станут его фамильным достоянием, имуществом рода. Каждая того желающая семья станет тогда "дворянской", будет держать этот двор на правах собственности и во многом строить на нем и вокруг него свою жизнь.

Речь при этом должна идти не о фермерском хозяйстве и не о территории массового приусадебного производства товарной сельхозпродукции. Смысл - в создании именно поместья как пространства семейной, родовой жизни и обеспечения достойных условий жизни.

Для каждого взрослого человека и его семьи в качестве одного из самых важных вопросов в жизни должен стать такой вопрос: а как заслужить поместье, как оно должно быть организовано и обеспечиваться, как и вместе с кем превращать родовую собственность в действительно процветающее место?

Именно новый помещик, а не абстрактный предприниматель, сумеет восстановить порядок в России и обустроить свою и общую жизнь.

Как могла бы быть организована жизнь такого помещика?

Скорее всего, надо дать ему возможность жить двухчастно: в доме поместья - в городской квартире. С другой стороны, возможно, более правильной организацией жизни должно стать не двоеместие, не по принципу "квартира-поместье", а, прежде всего, поместья. Тогда и мегаполисы могли бы превратиться в район городских усадеб, как это и было до второй половины XIX века во всех русских городах, кроме Петербурга. Это также позволит не распылять ресурсы.

Работа помещика будет строиться не столько вокруг "градообразующего" предприятия на данной территории, но и на свободно выбираемых основаниях, через участие в распределённом труде - нередко надомном - и через применение так называемых "простых" технологий, позволяющих усилиями одной семьи выполнять работу более крупных производственных коллективов. Разработка и создание таких "простых" технологий должно стать центральным промышленным делом лучших умов, инженеров и управленцев страны.

Что делать в поместье?

Обживать его в соревновании с другими поместьями и в отношении к высшим образцам организации поместий и усадеб в других странах мира и во всемирной истории. Именно тогда помещик становится организатором и исполнителем задачи - добиваться процветания определенной для жизни земли.

При такой установке должно произойти кардинальное изменение вида использования земли. Для приближенных к железным дорогам межселенных территорий проектно устанавливается в качестве главной обязанности не столько товарное сельскохозяйственное производство, сколько пространство воспитания и роста личности человека и семьи как субъекта собственности (владения, распоряжения) и устроителя жизни на доверенном ему страной конкретном участке страны.

Производственные кооперации любого типа - промышленного, сельскохозяйственного, научно-технического, культуротворческого являются по отношению к системе таких поместий (дворов, поместий, имений, усадеб или дворянских усадеб) структурой других уровней, которая во многом должна привязываться к новой поселенческой системе как базовой. Подобно тому, как сегодня послойно привязываются уровни геоинформационных систем к базовому земельному кадастру. Именно поместная система, а не традиционное крупное индустриальное производство, должны выступать здесь градообразующими и ведущими.

С точки зрения градостроительства такая задача решается совершенно определенным образом - во времени происходит последовательное наращивание пригородной зоны, прежде всего, по лучам железных и автомобильных дорог. Грамотный градостроитель знает, что даже в густонаселённых территориях России (например, в московской агломерации) существует огромное количество неиспользуемой свободной земли - фактически, брошенной. Что уж говорить в целом про необъятные просторы страны?

Далее происходит перетекание городов, их пригородных зон, друг в друга. Образуются ожерелья поселений разного типа - традиционных городов с плотной застройкой, общегородской инженерной инфраструктурой и центробежной транспортной сетью, образующей коммуникационную матрицу расселения поместного, усадебного, но базирующегося на этих транспортных и поселенческих инфраструктурах.

При грамотной организации расселения каждый желающий гражданин России или готовый стать гражданином России иностранец имеет возможность получить большое количество земли и построить на ней хороший семейный дом или несколько домов. В случае правильных градостроительных (по сути - технических) решений в России нет никаких препятствий для того, чтобы каждый человек стал владельцем своего собственного поместья.

В данный момент у России есть уникальная возможность сделать ставку на государственно организуемый и направляемый процесс образования на добровольной основе нового сословия собственников земли и домов, владельцев современных поместий - сословия помещиков.

Россия может снова стать страной служилых дворян, прикрепленных к земле: права на землю, двор или поместье закрепляются за гражданином, он платит налоги - вмененные, либо пропорциональные, на трудовую деятельность с учетом природной ренты. При этом модель отношений собственности и налогообложения должна допускать в случае реализации программ развития и эффективного благоустройства на данной земле свободу собственности от налогообложения и даже инвестиционное участие государства или местного сообщества.

И тогда скрепой государства станут права гражданской (частной и семейной) собственности на землю и вытекающие из этих прав обязательства службы по благоустройству данного поместья и организации эффективного налогооблагаемого труда вокруг него.

Внутри данного порядка будет и должна происходить дифференциация земельной собственности для жилья, для службы, иного владения, будут возникать очевидные различия между урбанизированным расселением в небольших усадьбах и организацией более масштабных поместных земель, но принцип собственности на землю для лица, семьи, рода станет основой.

Только тогда по сути возникнет новая конструкция гражданского общества, которое может быть инициировано к формированию силами наличного государства и в рамках действующей конституции. Целевая настройка стратегии страны пойдёт на развитие граждан, их сознания, в пользовании всеми культурными ресурсами мира и природными ресурсами России, на развитие нового гражданского общества, участие государства в этой миссии с последующей совместной эволюцией нового общества и государства.

Несравнимо более чётким станет понятие того, что именно надо будет развивать и защищать в нашей стране.

Национальная оборона и военная безопасность на основе уже имеющегося абсолютного ядерного оружия, научно-техническое обеспечение производства военной техники - становятся обязательным компонентом при определении объемов и направленности НИР на столетие вперед. Новая военная доктрина абсолютного обеспечения безопасности развития и сохранения территории становится необходимым условием надежности, устойчивости, историчности родового недвижимого достояния каждого гражданина России.

Мы создадим и новую экономику, превратив страну в большую стройку, создав в качестве основной и странообразующей российской индустрии домостроительную отрасль, организовав стимулирование жилищного строительство за счет налоговых льгот и развития механизмов привлечения дополнительного финансирования, за счёт кардинального снижения стоимости строительства, и заставив коммерческие фирмы и банки вкладывать деньги не в спекуляции только и торговлю, а в самый реальный и необходимый каждому сектор экономики.

Если постараемся - то это и будет российская "национальная идея" на ближайшие двадцать - тридцать лет: каждой молодой семье, если она пожелает, свой собственный дом с полным инфраструктурным обеспечением мирового качества жизни.

Раньше такая возможность в массовом порядке возникала, как правило, помимо государственной воли, естественным образом и, прежде всего, в отношении к аграрному хозяйству. Как, к примеру, писал в 1912 году полковник Генерального штаба Русской императорской армии А.Е. Вандам (Едрихин) про заселение казаками Приамурья: "Теплый климат и безграничные пространства плодородной земли давали каждому желавшему возможность сделаться помещиком"(2). Также раньше, в прошлые века, расселение строилось на базе колонизации и освоение новых земель Сибири и Дальнего Востока - например, знаменитое столыпинская переселенческая программа.

Теперь же, в грядущем веке необходимо соединить массовое народное движение и концентрированную государственную волю на освоении и реколонизации, вторичной колонизации уже формально занятых и частично обжитых земель. А в основу поставить не только и не столько аграрный труд, сколько все рациональные виды деятельности на данной территории.

В начале 21 века уже государство совместно с обществом должно сознательно и целенаправленно организовать возможности каждому желающему и способному сделаться помещиком.

Государство в 21 веке больше не может являться способом подавления одним классом другого или формой урегулирования отношений олигархических кланов и ликвидатором последствий разнузданного "бизнеса". В грядущем веке государство в России должно быть ориентировано на обеспечение достоинства собственных граждан и потому выступать организатором территориального и градостроительного развития и воспроизводства.

Подобная технологическая и экономическая возможность заставляет коренным образом пересмотреть существующее представление о неотчуждаемых фундаментальных правах каждого живущего в России.

Если мы хотим развиваться как страна с тысячелетней государственностью, то должны добиться и ввести в систему подобных прав своего рода "права на оседлость" в виде права каждого гражданина Российской Федерации на поместье и дом.

Именно через оформление подобного нового права жизни в России в 21 веке должно быть конкретизировано понятие Российской Федерации как "социального государства, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека" (статья 7 Конституции Российской Федерации).

В состав условий, которые обеспечивают "достойную жизнь и свободное развитие человека", а также в состав и понятие самой достойной жизни должно войти право на поместье и дом. Тогда у государства, у общества и каждой семьи появится единый предмет целенаправленной работы и заботы.

Это также должно выступить конкретизацией и содержательным наполнением статьи 40 Конституции Российской Федерации.

Напомним содержание данной статьи.

"1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами".

В настоящее время данная статья является чрезвычайно расплывчатой и неопределённой, поскольку не отвечает на вопрос о том, о каком именно жилище идёт речь.

Более того, неясно, входит ли в понятие жилища не только некие стены, но вся необходимая для современной городской жизни система инженерного обеспечения - знаменитое ЖКХ (жилищно-коммунальное хозяйство)? Или это "жилище" может стоять в чистом поле и не быть подключено к электричеству, газу, водопроводу, канализации и т.п.?

Все эти вопросы также важны и для того, чтобы наполнить реальным смыслом и другое фундаментальное понятие конституции - о достоинстве личности.

Согласно статье 21 Конституции Российской Федерации "1. Достоинство личности охраняется государством. Ничто не может быть основанием для его умаления".

Да, но в чём конкретно должно состоять неумаление достоинства личности? И в чём должны быть непосредственные условия, наличие которых минимально необходимо для обеспечения достоинства личности каждого человека и позволяет действительно декларируемое конституционное достоинство блюсти на практике?

Можно это сформулировать и по-другому. Какой всеобщий статус определяется в стране как достойный для личности? В чём материально-достоверном личность в стране может получать необходимые социально-хозяйственные обстоятельства для охраны её достоинства со стороны государства?

Не начинается ли общество там, где достоинство личности реализуется в предельно конкретных и натуральных показателях?

Мы убеждены, что сегодня у России есть уникальная возможность через поместья и усадьбы, через развитие нового градостроительства необычайно конкретизировать и наполнить декларативные ныне статьи конституции.

Более того, данное право напрямую связано с вопросом о политической судьбе страны.

Когда ставится задача дать возможность каждому желающему иметь собственное поместье, то речь при этом не идёт о продвижении и культивировании принципов эгоизма и индивидуализма, поскольку достижения "достоинства личности" и достижение "права на жилище" возможны только сообща, совместными и напряжёнными усилиями всей страны. Ведь только в этом случае мы в состоянии на практике обеспечить каждому желающему не абстрактные право и достоинство, а поместье и дом.

Также важно, что это практическое право "на осёдлость" реализуется в задаче семьи совместно с другими семьями и государством не занимать территорию, а создавать поместье и дом, и, таким образом, напрямую связано с обязанностью благоустраивать данное место как исполнение общественного долга и назначения каждого "помещика".

Наконец, в праве на поместье и дом реализуется и религиозная задача каждого без исключения человека, которая по мысли Святейшего Патриарха Московского и Всея Руси Алексия II состоит в том, чтобы "возделывать мир" и "преобразить космос", чтобы "увидев путь к спасению", "нащупав этот путь вступить на него с желанием дойти до Бога и с надеждой, что лежащая вокруг меня частица мира будет приближена к Нему, исцелена, преображена и спасена"(3).

Так его Святейшество пишет в статье "Бог. Человек. Мир".

Поэтому поместье и дом и должны стать основой такой "лежащей вокруг меня частицы мира".

Это не значит, что эта "частица мира" включает в себя только поместье и дом, только на земле и в образе жилого пространства. Но для России в 21 веке это значит, что в состав этой "частицы мира" непременно должен входить пространство ежедневной жизни каждого из нас.

Невозможно сегодня представить мир без основы в пространстве жизни каждой личности.

Грех - в том, что мы загубили техносферу и допустили деиндустриализацию. То есть мы как минимум не сберегли тот образ, который был. Ещё большим грехом станет непринятие ответственности за преображение пространства страны.

Когда сегодня разухабистые "экологи" верещат о том, что, мол, в стране стало чище, то они в угоду посторонним жизни интересам отказываются от ответственности за страну. А это и есть фактическая ложь и преступление против человечества и Господа Бога.

Отказ от развития и есть сегодня главный грех.

И путь в никуда для каждого из нас и для страны в целом.

Если мы решим вернуться на путь развития и создадим принципиально новую сферу градостроительства в России, то мы окажемся в состоянии в ближайшие два десятилетия построить поместье и дом для каждого.

В стране при правильно организованном градостроительстве уже в ближайшие годы возможно вводить до 200 -300 тысяч усадебных домов и поместий, а через пять - сеть лет - по миллиону поместий в год.

И выход на уровень миллиона усадеб и домов к 2010 году является зримой и ясной задачей национального подъёма всех сторон жизни и деятельности России и страны в целом.

---

1См. статьи А. Кривова и Ю. Крупнова "Поместная урбанизация", "Странообразующая отрасль", "Космический прорыв на Земле", "Дом", "Деревянная Россия" и др. по проблемам градостроительства. Статьи опубликованы на http://www.kroupnov.ru/5/main.shtml или http://www.pereplet.ru/krupnov/

2Вандам А.Е. (Едрихин А.Е.) "Наше положение" - в книге Вандам А.Е. (в книге опечатка и инициалы даны Е.А.) "Геополитика и геостратегия", - Жуковский - Москва, 2002, с. 69.

3Святейший Патриарх Московский и всея Руси Алексий II. Бог. Человек. Мир. - В сборнике "Православие и экология", М., 1997 г., стр. 5 - 8. Впервые опубликовано в "Экологическом вестнике", 1990, октябрь.

10.01.2004
22:51

Столица России должна стоять на Тихом океане

04.01.2004
17:47

Народная идея

29.12.2003
02:22

Гуманизм против человека.
Почему никому не стыдно за то, что делают с Хусейном?

28.12.2003
18:18

Новая книга Юрия Крупнова - "Россия между Западом и Востоком. Курс Норд-Ост"

09.12.2003
10:45

Победа Кремля, поражение России?..

17.11.2003
13:45

Поместная урбанизация

17.11.2003
13:17

Странообразующая отрасль